당해세란? 기준과 배당순위 및 종류 (2023년 변경사항)

당해세란?

부동산 경매를 공부하는 분들에게 생전 처음 듣는 단어가 자주 등장합니다. 그 중에 하나가 '당해세' 라는 단어입니다. 당해세란 부동산 경매 용어로, 내가 매수(낙찰)받으려는 부동산에 부과되어 있는 세금 중에서 크게 2가지(국세, 지방세)를 포함한걸 말합니다.

 

이 중에서 국세에는 상속세, 증여세, 재평가세, 토지초과이득세가 포함되며, 지방세에는 취득세, 재산세, 등록세, 도시계획세, 농지세가 포함됩니다.

 

항상 당해세가 전세권보다 우선하여 발생하기 때문에 전세입자가 피해를 보는 사례가 많이 발생했습니다. 드디어 당해세 기준과 배당순위가 변경되면서 올해부터는 법의 보호를 받게된다는데, 과연 2023년 변경사항이 무엇인지 살펴보겠습니다.

 

오늘의 주제는 당해세가 무엇인지 + 당해세 기준과 배당순위 및 종류입니다.

 

당해세 기준과 배당순위

부동산 경매에서 당해세도 배당순위가 있습니다. 배당순위란 낙찰가를 기준으로 누가 먼저 돈을 가져가냐를 뜻합니다.

경매 배당순위를 살펴보면 당해세는 4순위에 포함된걸 볼 수 있습니다.

하나씩 살펴볼까요?

 

1순위 (경매 집행 비용)

경매로 넘어가면 행정비용이 발생합니다. 법원 직원들의 월급이 필요하고, 해당 부동산의 가치판단을 위해 감정평가 비용 등이 발생합니다. 그 비용부터 일단 우리가 뺏긴다(?) 라고 생각하면 됩니다. 경매 집행 비용은 상대적으로 큰 편은 아닙니다.

 

2순위 (물건 관리를 위한 지출 필요비 및 유익비)

두번째는 물건 관리를 위한 비용입니다. 경매로 이미 압류된 상태라면 법에 의해 나라에서 관리되는 경우도 발생합니다. 만약 정부에서 관리하고 있다면 일종의 관리비가 발생하게 됩니다. 다만 2순위 비용은 특별한 경우가 아니면 크지 않습니다.

 

3순위 (소액보증금 등)

3순위부터가 중요합니다. 소액보증금이 있다면 최우선변제권 여부를 확인해야 합니다. 연도별/지역별 상이하기 때문에 직접 찾아볼 필요가 있습니다. 만약 아파트/빌라 의 경우에도 근로자의 임금 부분은 신경써야 합니다. 가장 깜짝놀랬던 사례 중 하나는 경매신청인이 30명 정도 되는 아파트 물건이었습니다. 왜 30명이나 되는거지? 라고 생각했더니, 전부 특정 회사의 직원들이었습니다. 사장이 월급을 안줬기 때문에 본인들의 3개월치 월급을 받아가기 위해 경매로 넘겨버린거죠.

 

4순위 (당해세)

드디어 오늘 핵심인 당해세가 등장합니다. 아까전에 재산에 부과되는 세금 이라고 했죠? 법정기일과 무관하게 우선 징수됩니다. 예전에는 국세기본법에 따라 재산에 부과되어 있는 당해세는 법정기일에 임차권의 확정일자보다 늦더라도 우선 변제를 했으나, 이제 바뀌게 되었습니다.

 

5순위 (당해세를 제외한 국세)

5순위인 당해세를 제외한 국세 는 마이너한 부분이니 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 국세보다는 진짜 중요한 전세권이 마지막에 포함된걸 볼 수 있습니다. 만약 전세입자가 살고 있는 아파트가 경매로 나왔다면 무엇보다 전세금액이 얼마인지부터 확인하는게 필요할겁니다.

 

당해세 2023년 변경사항

4순위로 전세권보다 우선되었던 당해세가 올해부터 변경되게 됩니다. 당해세 2023년 변경사항 은 올해 1월 기획재정부 보도자료를 통해 발표되었습니다.

 

기본 골자는 '주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용 예외 신설' 로 전세권(임차보증금)을 먼저 선순위로 바꿔주겠다는 겁니다. 특히 경매/공매로 넘어간 부동산들에 대해 확정일자보다 법정기일이 늦더라도, 당해세 배분 예정금액만큼 우선 변제하여 주택임차인의 보호를 강화하도록 하는 방침입니다.

 

당해세 개정 적용일

당해세 개정 적용일은 2023년 4월 1일입니다. 4월부터 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 물건들에 대해서만 적용되나, 그 이전에 진행되고 있더라도 유찰로 인해 실제 매각은 4월 이후라면 모두 적용되게 됩니다. 한마디로 지금부터 시작된 모든 물건들이 다 개정안의 적용에 포함된다는 겁니다.

 

정부의 변경안은 이렇게 달라집니다 홈페이지를 통해 확인해 볼 수 있습니다.

 

당해세 기준

당해세 기준 - 우선 원칙의 예외는 다른 권리에 영향을 미치지 않습니다. 다시 말하자면 당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것이기 때문에 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 아니라는 뜻입니다.

당해세 기준이 되는 세금들은 워낙 복잡하게 표현되어 있습니다. 일반인이 읽어보면 뭔지 대충은 이해되지만, 그래서 그 금액이 얼마인지 내가 어떻게 알아내는가? 에 대한건 답하기 힘들죠. 실제로 알수도 없고, 알고 싶지도 않은 세금항목들이 전세권보다 우선하여 적용되면서 많은 문제가 있었습니다.

 

세금을 내고 나니 전세금액이 부족하여, 갑자기 전세입자가 집을 비워주지 않는 사례도 발생하고 이사비용을 요구하기도 하죠. 나라에서 세금을 먼저 뺏어가면서 생기는 일이었습니다. 

 

이전 국세기본법 제35조에는 "국세의 우선" 이라는 말이 있습니다. 여기서 포함되는 우선되는 국세가 바로 당해세 기준이라고 보면 됩니다.