부동산PF 관련주 문제 장단점과 상황은?

또 다시 부동산PF 관련주 문제가 터지고 있는 것 같습니다. 고금리와 함께 예전에는 전혀 몰랐던 단어지만, 최근에는 경제 뉴스에 자주 등장하죠.

 

장단점, 주의사항 등과 함께 관련주 상황까지 정리해 봅니다.

 

부동산PF란?

부동산PF는 부동산 프로젝트 금융(Project Financing)의 약자로, 특정 부동산 개발 프로젝트를 위해 필요한 자금을 조달하는 방식을 의미합니다.

 

프로젝트 파이낸싱이라고 부르기도 했는데, 기업 자체 신용등급에 영향을 받지않고 오로지 프로젝트 자체만 중점적으로 보고 투자하는 방식입니다.

 

고위험 고수익 상품이라는게 위에 밑줄에서 바로 느껴지죠?

 

부동산PF의 장점

부동산PF는 투자자에게 다양한 장점을 제공합니다. 원래 금리가 낮을 때는 단점은 잘 보이지 않기 때문에, 기존에는 상당히 많은 시행사들이 이 방식을 사용했습니다.

첫째, 프로젝트의 성공 여부에 따라 높은 수익을 얻을 수 있습니다.
둘째, 부동산 시장의 변동성에 대한 리스크를 분산시킬 수 있습니다.

 

요약하면 신용도가 낮아도, 프로젝트만 담보로, 고수익을 올리면서 리스크 분산이 가능하다는거죠.

 

부동산PF의 단점

그러나 부동산PF가 단점이 없었을까요?

첫째, 프로젝트가 실패할 경우 투자자는 자금을 잃을 수 있습니다.
둘째, 부동산 시장의 변동성에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

 

거기다 고금리와 함께 신용도가 없이 대출을 해주니 당연히 고금리일 수 밖에 없습니다. 문제는 부동산이 계속 오른다면 괜찮았겠지만, 현재는 일반 신용대출도 7%가 나오는 상황이니 부동산PF는 10%가까이 될 수 밖에요.

 

부동산 가격도 그 이상 오른다면 상관없지만 정체되거나 오히려 하락한다면?

 

이제 문제가 터지기 시작한 겁니다.

 

부동산 PF 금액

한국은행이 2023년 6월 공개한 금융안전보고서에 따르면 작녀까지 비은행권에서 노출되어 있는 부동산PF 금액은 115조원이 넘었습니다.

 

한 마디로 이게 다 빚이라는거고, 누군가는 갚아야 한다는 돈입니다.

 

특히 강원도 도지사의 망언으로 시작된 레고랜드 사태와 함께 시작되었던 이 문제는 워낙 큰 금액이 뉴스에 보도되면서 시작되었습니다.

 

고금리 상황에서 부동산 시행사 자금이 경색되는데 은행들도 돈을 회수할 수 밖에 없겠죠? 저 많은 금액을 시행사가 값을 여력이 있을까 라고 고민해보면 답이 나옵니다.

 

부동산PF의 종류

부동산PF는 크게 개발PF와 운용PF로 나뉩니다. 개발PF는 토지 매입, 건축 등 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하는 것을 의미합니다.

반면 운용PF는 이미 개발된 부동산을 운영하면서 발생하는 수익을 기반으로 자금을 조달하는 것을 의미합니다.

 

결국 건설을 목적으로 하는가, 단순히 리츠처럼 현재 완성되어 있는 부동산을 관리하는 것을 위주로 하는가가 중점입니다. 지금 문제가되는건 당연히 운용PF가 아니라 개발PF라는걸 이해하겠죠? 

 

부동산PF 관련주

일반적으로 부동산PF 관련주는 건설뿐만 아니라 금융과 개발사들이 포함되어 있습니다.

 

1. 건설사

가장 먼저 대형 프로젝트를 주관하는 건설사가 일차적인 관련주에 해당합니다. 대표적으로 삼성물산, 현대건설, GS건설 등이 포함되죠?

GS건설(순살자이)가 괜히 유명한게 아닙니다.

 

 

2. 금융사

건물을 짓기 위해서는 돈이 필요합니다. 그 돈은 건설사가 직접 투자하기도 하지만, 대부분은 금융권에서 나옵니다. 4대은행(KB, 신한, 하나, 우리)는 대부분 담보대출이기 때문에 크게 관련은 없습니다.

 

다만 제2금융권은 이야기가 다르죠? 농협, 새마을금고 등과 함께 저축은행들이 대표적인 부동산PF 관련주에 해당합니다.

 

3. 부동산 펀드 운용사

또한 부동산관련된 펀드를 보유한 자산운용사도 존재합니다. 미래에셋자산운용, 삼성자산운용 등이 포함되겠죠? 관련 펀드 투자에도 주의해야 합니다.

 

최근에는 청담동 브리지론이 문제가 된다는 소식도 나오고 있죠. 프리마호텔 관련주는 주의하셔야 될 겁니다.

 

 

부동산PF 투자 시 고려사항

앞으로 부동산PF 투자 시에는 다음과 같은 사항들을 고려해야 합니다.

첫째, 투자 대상 프로젝트의 수익성과 안정성을 철저히 분석해야 합니다.
둘째, 부동산 시장의 동향과 변동성을 예측해야 합니다.

 

다만 지금처럼 고금리 상황에서 굳이 채권이자 5%를 넘길 때, 고위험 상품에 관심갖는 분은 없겠죠?

 

결론

부동산PF 장단점과 함께 현재 문제를 살펴보았습니다. 보통 시기에는 높은 수익률과 리스크 분산 등의 장점이 있지만, 동시에 일정한 리스크도 내포하고 있습니다.

 

또한 부동산PF 관련주는 건설사 뿐만 아니라 금융과 자산운용사들도 포함된다는 사실을 확인했습니다. 꼭 현명한 투자를 하실 수 있기를 바랍니다.

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